70城房价变化:唐山等34城跌回2年前

  70城房价变化:唐山等34城跌回2年前,有27个城市房价低于3年前

  疫情之后,各地楼市发展也在经历深刻变化。
  第一财经记者根据国家统计局发布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据对照发现,包括唐山在内的34个城市房价已经低于2年前即2020年6月的水平,占据70城的近一半;有27个城市房价低于3年前也就是2019年6月的水平。另外,包括郑州在内的6个城市房价已经跌回5年前水平。
  需要说明的是,国家统计局每个月发布的房价数据,是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响,相比之下,二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。
  对比2020年6月数据看,两年房价涨幅位居前列的城市是北京、广州、上海、成都、海口和杭州,涵盖了北上广三个一线城市和三个南方地区的省会城市,均为近年来楼市热点城市。
  相比之下,有34个城市低于2年前的2020年6月,包括武汉、青岛、天津、郑州、济南、太原、贵阳、哈尔滨、唐山等中心城市、经济大市。34城中,跌幅前五名分别是牡丹江(下跌了15.8%)、哈尔滨(下跌了10.1%)、安庆、贵阳、太原。
  其中,河北第一经济大市唐山相比两年前下跌了0.8%。在楼市已步入调整周期的2020年,唐山房价还曾一度领涨全国。2020年8月,唐山新房销售价格指数同比上涨15.4%,二手房同比上涨14.6%,位居全国第一。不过,受政策、房企等多方面影响,该地还是逐渐滑入楼市下行周期。
  从近三年走势来看,相比2019年的6月份,房价涨幅居前的7个城市是深圳、无锡、成都、宁波、北京、上海、广州,包括了四个一线城市以及人口最多的省会城市成都和两个长三角的经济大市。
  整体上看,疫情之后,新兴产业对区域经济的拉动作用进一步凸显。近年来,长三角、珠三角等发达地区新兴产业发展十分突出,人口流入较快,尤其是年轻人才,购房动力也更充足,资金也进一步向这些区域集聚。
  数据显示,有27个城市二手房价低于3年前,包括青岛、济南、郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨、南昌、武汉、长春、呼和浩特等中心城市。整体上看,华北、东北的省会城市、中心城市较为集中。此外,东北、中西部尤其是西南、中南地区的一些三四线城市也比较集中。
  58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,东北、华北以及中西部的一些三四线城市房价下滑明显,主要还是人口、人才流动因素导致,近几年整体上人才往长三角、珠三角等地集聚。另一方面,北方地区的不少三四线城市是资源枯竭型城市,产业外移,劳动力人口外流,这对房价的长期支撑动力也不够。
  张波分析,这些下跌的城市并非一直处于下跌的情况。在2015后的几年,不少中西部的三四线城市增长也比较迅猛,由于上涨过快,本身的支撑力度又不足,城市的基本面又不是特别扎实,这也导致在当前区域分化的大背景下,这些城市房价下挫就会更加明显。
  当然,下跌并不只是三四线城市,一些人口流入较多的二线城市、新一线城市下跌也比较明显。相比2019年6月,郑州二手房价下跌了6.9%,贵阳下跌了11%,天津下跌7.1%,石家庄下跌8.8%,济南下跌了5.9%,青岛下跌了4.8%。
  张波说,部分中心城市的基本面不错,也不缺乏发展潜力和动力,只是由于前些年土地供应过大、卖地太多,供大于求比较明显,因此需求也出现透支。尤其是在城市的某个新城区,供给过大,现在需要花很长时间才能消化掉现有库存。
  以郑州为例,第一财经记者梳理国家统计局网站的数据发现,2020年郑州住宅商品房销售面积为3025.68万平方米,仅次于重庆位居全国第二。这已经是郑州连续三年住宅商品房销售面积超过3000万平方米。从2010年到2020年,郑州的累计住宅商品房销售面积位居全国各大城市第四,而郑州当前的人口总量、城区人口规模、GDP总量均为进入到全国城市前十位。
  贵阳的情况也类似。张波说,贵阳城市本身的大数据产业等产业发展不错,人口也在流入,但由于近年来供应过大,尤其是外围新城区供应量过大,因此导致房价的下行力度也比较大。
  值得注意的是,有6个城市低于5年前同期(2017年6月)的水平,分别是牡丹江、郑州、安庆、石家庄、天津和湛江。其中,牡丹江比5年前低14.7%,郑州比5年前低8.4%。
  家住郑州市中原区的马先生说,2016年底,他家位于中原区的一套房子可以卖100万元,都准备签合同了,家里人不同意,后来没卖成,现在80万元都不好卖。“后悔了好长时间,现在租都不好租,放租了半年还没租出去。”
  新房价格上涨城市数量增加
  具体到各城市表现,新建商品住宅方面,根据国家统计局发布的数据,6月份成都(1.3%)、杭州(1%)和北京(0.8%)三个城市位居涨幅前列;岳阳(-1.6%)和宜昌(-1.5%)位居跌幅前两位,秦皇岛、北海和大理三个城市跌幅并列第三,均为1%。
  同比方面,上涨城市达21个,较5月份减少2个城市。杭州(6.1%)继续处于同比涨幅首位;仅徐州一个城市持平;下跌的城市数量有所增加,包括北海、岳阳、湛江、哈尔滨、大理、泸州、南充、秦皇岛、常德、韶关、扬州、襄阳、太原、包头、桂林、郑州、兰州、石家庄、宜昌、武汉、昆明、牡丹江、安庆、九江、西宁、天津、丹东、沈阳、唐山、呼和浩特、惠州、洛阳、烟台、遵义、泉州、大连、济宁、温州、贵阳、平顶山、蚌埠、南宁、长春、锦州、厦门、吉林、福州、合肥在内的48个城市新房价格处于下跌态势。
  从6月份房价指数环比情况看,成都和杭州环比涨幅大于等于1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,观察历史数据,4、5月份70个城市房价指数都低于1%。而6月份成都和杭州打头阵,代表了本轮政策刺激下房价略有回暖迹象。这与此类城市销售市场回暖,市场预期改变等因素有关。
  根据易居研究院测算,6月份一二三线城市房价环比涨幅分别为0.4%、0.1%和-0.3%。同比涨幅为3.3%、-0.2%和-2.8%。
  值得注意的是,二线城市房价指数79个月以来首次出现同比下跌。在严跃进看来,这说明二线城市压力较大。近期各地停工断贷现象,也普遍集中在二线城市,所以当前要防范部分二线城市房价过冷的风险。
  成都二手房同环比领跑
  二手住宅方面,成都仍然处于领涨态势。
  根据测算,6月份成都(2%)和南充(1%)位居涨幅前两位,杭州和合肥并列第三,涨幅均为0.6%;吉林、宜昌和岳阳三个城市并列跌幅榜第一位,跌幅均为1.1%;仅丹东1个城市与上月持平。
  同比方面,上涨城市数量比上月减少1个,包括成都、海口、北京、上海、杭州、广州、无锡、赣州、长沙、厦门、昆明和重庆在内的12个城市处于上涨态势。
  从二手房价格数据来看,成都仍然表现最好,其二手房环比和同比涨幅均排在全国首位。严跃进认为,成都在当前购房政策宽松的情况下,二手房市场明显活跃,也说明市场预期在积极做出调整。总体上看,一些城市二手房的表现态势,也对其他市场会有启发。在二手房交易活跃的过程中,客观上会使得购置新房的动力和能力增强,可以反哺一手房市场。
  根据易居研究院测算,6月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为0.1%、-0.1%和-0.3%;同比涨幅为1.2%、-2.1%和-3.7%。
  总体看,三类城市的二手房市场环比表现较好,呈现涨幅不变或跌幅收窄态势。严跃进表示,但相对来说三线城市二手房市场的压力略大,需要注意风险,后续三线城市二手房认购政策也需要得到优化。
  下半年房价或迎来小复苏
  从整体上看,易居研究院认为上半年全国70城房价指数表现为三个特点。
  一是,房价环比指标呈现V型走势,体现了上半年政策的有效性。二是,房价同比仍在下跌,且跌幅扩大。尤其是二线城市,其首次同比下跌需要引起重视。三是,包括成都和杭州在内的一些城市略有积极表现,说明一些城市走在了市场复苏的前列。对此,易居研究院预计下半年势必是一个房价小复苏的过程,其和市场交易复苏逻辑相似。
  另外,从上半年的二手房价格指数表现来看,与一手房走势相似。易居研究院表示,一些二线城市二手房政策的松绑,对于市场活跃起到了较好的支撑作用。反观三线城市,其二手房市场表现偏弱,需要刺激。从后续市场走势看,与一手房走势类似。但相对来看,各地政策刺激会更强调在一手房领域,这是需要注意的风险。

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